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Century 21 vous informe sur les avantages fiscaux des investissements locatifs

Publiée le 09/09/2019

Plusieurs régimes d’imposition existent selon que la location est vide de meubles ou meublée tandis que des opportunités de déductions fiscales favorisent l'accès à ces logements aux ménages à ressources modestes.

La location vide.

La location vide est soumise au régime d'imposition des revenus fonciers.

Si vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 15 000€, le régime réel s’impose. Vous pourrez alors défalquer de ce revenu vos dépenses sous certaines conditions restrictives.

Une subtilité juridique différencie le régime du micro foncier qui s’applique si les gains locatifs n’excèdent pas 15 000€ dans l’année. Attention néanmoins si vous choisissiez cette option car vous ne pourrez pas changer d’avis tout au long des trois prochaines années fiscales ! Par la suite, vous aurez l'opportunité de renouveler votre choix du régime réel ou non chaque année. 

La location meublée.

La location d’un logement meublé (attention, la loi exige un ameublement minimal !) change la donne puisque depuis cette année, vos revenus doivent impérativement être déclarés dans les bénéfices industriels et commerciaux Si vos rétributions locatives ne dépassent pas 70 000€ annuels, vous pouvez opter pour le régime micro BIC (ou micro-entreprise) qui vous autorise un abattement forfaitaire de 50%. Mais rien ne vous interdit de choisir le régime réel si celui-ci se montre plus avantageux, c’est-à-dire si vos dépenses déductibles se révèlent supérieures au forfait de 50%. En revanche, au-dessus de 70 000€, vous êtes obligatoirement assujetti au régime réel avec, donc, la possibilité de déduire les charges afférentes au logement.

Calculer ses revenus locatifs.

Une fois que vous aurez opté pour le régime fiscal qui convient, il vous appartiendra de calculer précisément vos revenus locatifs. Car ceux-ci ne se limitent pas à la simple perception des loyers. En effet, s’y ajoutent, le cas échéant, les subventions, primes d’assurances et autres recettes exceptionnelles. De ces sommes, vous pourrez alors décompter vos intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de réparation et d’entretien du logement mais aussi les dépenses administratives ou de gestion. Par ailleur, dans le cas d’une location meublée, vous pouvez déduire les amortissements.

Des dispositifs fiscaux avantageux : Pinel…

Le dispositif Pinel induit une réduction d’impôt si vous avez investi dans un logement et si celui-ci se situe dans une zine dite "tendue" . Pour en bénéficier, vous devez vous engager à le louer vide pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, à des personnes dont les gains n’excèdent pas un plafond déterminé, et pour un loyer soumis à encadrement. Étant entendu que le locataire en question ne saurait être un membre de votre famille. À noter que cette réduction fiscale se répartit sur toute la durée de la location.

… ou Cosse.

Si vous avez signé une convention "Louer Abordable" avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) pour le logement mis en location, vous pourrez également défalquer, en plus des dépenses déductibles« standard », un certain pourcentage de vos revenus locatifs, un taux qui s’étage de 15% à 85% selon la zone géographique, le montant du loyer, les ressources de l’occupant et enfin du type de gestion pour lequel vous aurez opté. Au titre des contraintes, vous devez louer le logement vide, pour une durée de six années (9 ans si vous avez réalisé des travaux), accepter le plafonnement du loyer et le proposer à des locataires qui ne dépassent pas un certain niveau de ressources. Un dispositif dit "Cosse" qui se montre singulièrement fructueux du point de vue fiscal.

En 2019, le dispositif « Denormandie ».

Toujours dans la veine des incitations à la rénovation immobilière, le dispositif Denormandie est entré en vigueur au 1er janvier 2019. Un avantage fiscal non négligeable car il permet, en cas de réhabilitation d’un logement ancien aux fins de location, une déduction d’impôt jusqu’à 21% de l’investissement. Bien entendu, cette disposition est assujettie à plusieurs obligations : une localisation dans une ville signataire d’une action de revitalisation, une facture des travaux au moins égale à 25 % du prix global, un loyer plafonné, un futur locataire aux ressources qui ne dépassent pas un certain seuil, etc. Ce nouveau dispositif à tous les atouts pour séduire ceux qui souhaiteraient procéder à un investissement locatif dans l’ancien tout en bénéficiant d’un allègement fiscal.

 

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