Loi Carrez : calcul de la surface loi Carrez

La surface habitable est bien évidemment un élément-clé quand on achète un logement. Quand il s'agit d'une maison individuelle, on ne peut que se fier aux dires du vendeur ou faire appel à un professionnel pour vérifier ce point. Dans les logements soumis au régime de la copropriété, en revanche, l'acquéreur bénéficie de dispositions plus protectrices. Depuis la Loi Carrez du 18 décembre 1996, en effet, les actes de vente doivent mentionner la surface du logement.   

La surface Loi Carrez

La Loi Carrez ne concerne que les lots de copropriété d'une surface supérieure à 8 m2.

Hauteur de plafond

La Loi Carrez ne prend en compte, pour le calcul de la surface, que les pièces et locaux dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Par conséquent, la surface Carrez des pièces mansardées est inférieure à leur surface au sol puisque les zones où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m ne sont pas prises en compte dans le calcul.

Balcons et terrasses

De même, la surface des balcons et des terrasses ne font pas partie de la superficie Carrez.

Veranda et loggia

En revanche, les vérandas et loggias fermées doivent être comprises dans le calcul de la surface Carrez, même si leur surface est inférieure à 8 m2. A condition qu'il s'agisse de surface privative et non de partie commune à usage privatif.

Caves et parkings

Les caves, parkings et garages sont exclues de la surface Loi Carrez. Mais pas les autres sous-sols, aménagés ou pas.

Combles et greniers

Qu'ils soient aménagés ou non, les greniers et combles sont pris en compte dans le calcul de la surface Carrez.

Absence de mention

Dans l'avant-contrat

Quand l'avant-contrat ne mentionne pas la surface, l'acheteur a le choix entre deux solutions.

Il peut demander la nullité de cet avant-contrat avant la signature de l'acte authentique. En d'autres termes, le vendeur n'ayant pas respecté les termes de la loi, l'acheteur est défait de ses engagements le concernant.

Si, en dépit de cette omission, le bien intéresse toujours l'acheteur, il peut naturellement exiger du professionnel (notaire ou agent immobilier) qu'il introduise cette mention dans l'acte authentique. C'est l'intérêt de tous puisque cette mention conditionne la validité juridique de l'opération (cf. ci-dessous).

Dans l'acte authentique

Si la surface n'est pas mentionnée dans l'acte authentique, l'acheteur peut demander la nullité de l'acte devant le tribunal de grande instance dans le mois qui suit la signature.

En cas d'erreur

Réduction de prix

Quand la surface figurant dans l'acte authentique est inférieure à la surface réelle de plus de 5%, l'acheteur peut demander une diminution de prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants. Cette action doit être engagée devant le tribunal de grande instance dans le délai d'un an après la signature de l'acte authentique.

La réduction de prix ne peut pas s'appliquer aux frais accessoires à la vente (droits de mutation, frais de notaires, etc.)

Dans l'avant-contrat

Quand l'avant-contrat mentionne une surface inférieure à la surface réelle, mais que cette dernière est ensuite bien portée sur l'acte authentique, la situation est plus complexe.

S'il s'agit d'un compromis de vente ou si l'acheteur a déjà levé l'option, la vente est juridiquement conclue. Dès lors que l'acte authentique mentionne une surface, il ne peut pas demander la nullité de l'avant-contrat puisque cette action n'est recevable qu'en l'absence de mention. Il ne pourra pas non plus demander une diminution du prix puisque ce recours n'est possible qu'en cas d'erreur dans l'acte authentique... Il est donc en principe légalement contraint de signer l'acte authentique

A défaut d'accord amiable avec le vendeur sur une éventuelle diminution du prix, l'acquéreur peut donc tout de même faire pression sur lui en le menaçant d'une action en justice fondée, non sur la Loi Carrez, mais sur le droit général des contrats.

Il peut tout d'abord invoquer le vice de consentement puisqu'il y a erreur, voire « dol » si l'erreur est volontaire.

• L'erreur peut constituer une cause de nullité du contrat quand elle porte sur une qualité substantielle du bien. C'est donc à l'acheteur de prouver que la surface est une qualité substantielle, s'il n'a pas fait mentionner, dans le compromis de vente, que la surface était une condition essentielle et déterminante de son engagement. Naturellement, le juge décidera librement en tenant compte de la différence de surface et du prix au mètre carré.
• L'acheteur peut aussi engager une action en nullité fondée sur le « dol », si le vendeur s'est rendu coupable de manoeuvres et déclarations mensongères dans le but de le tromper. Là encore, c'est à l'acheteur de prouver le dol et au juge d'apprécier souverainement l'affaire.
• L'acheteur peut aussi tenter une action en diminution du prix. Si le prix était fixé au mètre carré, la demande est facilement recevable. Mais dans la quasi-totalité des cas, les parties prennent en compte l'ensemble de l'opération sans spécifier de prix à la mesure. La différence doit donc être conséquente, supérieure à un vingtième du prix, pour que la demande en diminution de prix soit recevable, demande qui doit être engagée dans l'année qui suit la signature de l'avant-contrat.