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Le bail ou contrat de location

Publiée le 23/05/2018

Le bail (ou contrat de location) matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Certaines mentions et informations doivent obligatoirement y figurer. Les règles dépendent du fait  que  le logement soit meublé ou vide.

Forme du bail

Le contrat de bail doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution...).

Il peut prendre la forme d'un acte sous-seing privé ou d'un acte authentique.

Contenu du contrat de bail

Le contrat de location doit obligatoirement contenir un certain nombre d'informations concernant les parties, le logement et le loyer .

Les parties peuvent prévoir d'y inclure d'autres clauses sous réserve qu'elles ne figurent pas parmi la liste des clauses abusives (clauses ignorées car considérées comme non écrites).

Informations concernant les parties

Le bail doit préciser :

  • le nom et le domicile du propri√©taire (celui du gestionnaire et son si√®ge social si le logement n'est pas g√©r√© directement par le propri√©taire)¬†;
  • les noms du ou des locataires¬†;
  • la date de prise d'effet et la dur√©e du bail.

Informations concernant le logement

Le bail doit aussi préciser :

  • la consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-√†-dire bail d'habitation et bail professionnel lib√©ral)¬†;
  • la description du logement (maison ou appartement, nombre de pi√®ces) et de ses √©quipements √† usage privatif et commun¬†;
  • la nature et le montant des travaux effectu√©s dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement)¬†;
  • la surface habitable du logement. Si elle n'est pas mentionn√©e ou est erron√©e, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.

    Informations sur le loyer et le d√©p√īt de garantie

    Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le contrat de bail. Ces informations peuvent varier selon la localisation du logement.

  • Le locataire dispose de 3 mois, √† compter de la signature du bail pour contester le compl√©ment de loyer devant la commission d√©partementale de conciliation.

    Informations concernant les frais d'agence

    Si le bailleur fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :

    Documents annexes au bail

    Un dossier de diagnostic technique, qui comprend :

    En remplacement de l'état de l'installation intérieure de l'électricité, le bailleur peut fournir :

    • un √©tat de l'installation int√©rieure de l'√©lectricit√© r√©alis√© depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement¬†;
    • ou une attestation de conformit√© relative √† la mise en conformit√© ou √† la mise en s√©curit√© de l'installation √©lectrique d√©livr√©e depuis moins de 6 ans par un organisme agr√©√©. √Ä d√©faut, si l'attestation ne peut √™tre fournie, la d√©claration de l'organisme agr√©√©.

    En remplacement de l'état de l'installation intérieure de gaz, le bailleur peut fournir :

    • un √©tat de l'installation int√©rieure du gaz r√©alis√© depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement¬†;
    • ou un √©tat de l'installation int√©rieure de gaz r√©alis√©e depuis moins de 6 ans par un professionnel certifi√© par un organisme accr√©dit√© par le Comit√© fran√ßais d'accr√©ditation (Cofrac).
    • D'autres documents doivent √©galement √™tre annex√©s au bail :

      • une notice informative ¬†;
      • l'√©tat des lieux d'entr√©e √©tabli lors de la remise des cl√©s et l'√©tat des lieux de sortie r√©alis√© lors de la restitution des cl√©s¬†;
      • l'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire¬†;
      • l'√©num√©ration des √©quipements d'acc√®s aux technologies de l'information et de la communication (c√Ęble, TNT, fibre...)¬†;
      • une copie de la convention Anah si le logement lou√© est conventionn√©¬†;
      • une copie de la grille de v√©tust√© si le locataire et le propri√©taire ont convenu d'en appliquer une¬†;
      • si le logement est situ√© dans un immeuble en copropri√©t√©, un extrait du r√®glement de copropri√©t√©.
      • Si le logement est situ√© dans une zone d'habitat d√©grad√©, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n'y sont pas soumis) peut n√©cessiter (renseignez-vous aupr√®s de la maire) :

        • l'obtention d'une autorisation pr√©alable √† annexer au contrat de bail¬†;
        • ou le d√©p√īt d'une d√©claration contre r√©c√©piss√©, dont une copie doit √™tre remise au locataire.

        Durée du bail

        Le bail doit être conclu pour une durée minimum :

        • de 3 ans lorsque le propri√©taire est un particulier¬†;¬†
        • ou 6 ans lorsque le propri√©taire est une personne morale (par exemple une soci√©t√©, une association).

        Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles (exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement).

        Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.

        Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue.

        Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.

        Renouvellement

        À la fin du bail et à défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement pour :

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