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Le bail ou contrat de location

Publié le 23/05/2018

Le bail (ou contrat de location) matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Certaines mentions et informations doivent obligatoirement y figurer. Les règles dépendent du fait  que  le logement soit meublé ou vide.

Forme du bail

Le contrat de bail doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution...).

Il peut prendre la forme d'un acte sous-seing privé ou d'un acte authentique.

Contenu du contrat de bail

Le contrat de location doit obligatoirement contenir un certain nombre d'informations concernant les parties, le logement et le loyer .

Les parties peuvent prévoir d'y inclure d'autres clauses sous réserve qu'elles ne figurent pas parmi la liste des clauses abusives (clauses ignorées car considérées comme non écrites).

Informations concernant les parties

Le bail doit préciser :

  • le nom et le domicile du propriétaire (celui du gestionnaire et son siège social si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire) ;
  • les noms du ou des locataires ;
  • la date de prise d'effet et la durée du bail.

Informations concernant le logement

Le bail doit aussi préciser :

  • la consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-dire bail d'habitation et bail professionnel libéral) ;
  • la description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun ;
  • la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement) ;
  • la surface habitable du logement. Si elle n'est pas mentionnée ou est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.

    Informations sur le loyer et le dépôt de garantie

    Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le contrat de bail. Ces informations peuvent varier selon la localisation du logement.

  • Le locataire dispose de 3 mois, à compter de la signature du bail pour contester le complément de loyer devant la commission départementale de conciliation.

    Informations concernant les frais d'agence

    Si le bailleur fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :

    Documents annexes au bail

    Un dossier de diagnostic technique, qui comprend :

    En remplacement de l'état de l'installation intérieure de l'électricité, le bailleur peut fournir :

    • un état de l'installation intérieure de l'électricité réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement ;
    • ou une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l'installation électrique délivrée depuis moins de 6 ans par un organisme agréé. À défaut, si l'attestation ne peut être fournie, la déclaration de l'organisme agréé.

    En remplacement de l'état de l'installation intérieure de gaz, le bailleur peut fournir :

    • un état de l'installation intérieure du gaz réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement ;
    • ou un état de l'installation intérieure de gaz réalisée depuis moins de 6 ans par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (Cofrac).

    • D'autres documents doivent également être annexés au bail :

      • une notice informative  ;
      • l'état des lieux d'entrée établi lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie réalisé lors de la restitution des clés ;
      • l'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire ;
      • l'énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre...) ;
      • une copie de la convention Anah si le logement loué est conventionné ;
      • une copie de la grille de vétusté si le locataire et le propriétaire ont convenu d'en appliquer une ;
      • si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété.

      • Si le logement est situé dans une zone d'habitat dégradé, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n'y sont pas soumis) peut nécessiter (renseignez-vous auprès de la maire) :

        • l'obtention d'une autorisation préalable à annexer au contrat de bail ;
        • ou le dépôt d'une déclaration contre récépissé, dont une copie doit être remise au locataire.

        Durée du bail

        Le bail doit être conclu pour une durée minimum :

        • de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier ; 
        • ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).

        Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles (exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement).

        Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.

        Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue.

        Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.

        Renouvellement

        À la fin du bail et à défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement pour :

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