Compromis de vente ou Promesse de vente?

Dans le cadre d’un achat immobilier, les termes compromis de vente et promesse de vente sont souvent employés, parfois à tort, comme des synonymes. Pourtant, ces deux avant-contrats présentent des différences juridiques notables, tant sur l’engagement des parties que sur les conséquences en cas de désistement.

La promesse de vente : un engagement unilatéral

La promesse de vente, aussi appelée promesse unilatérale de vente, est un contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre son bien à un acheteur potentiel à un prix déterminé. En revanche, l’acheteur, appelé bénéficiaire, ne s’engage pas immédiatement à acheter. Il dispose d’un délai d’option, généralement de 1 à 3 mois, pour confirmer ou non son intention d’acheter.

Pendant ce délai, le vendeur ne peut ni vendre le bien à un tiers ni se rétracter. Pour sécuriser l’opération, l’acheteur verse généralement une indemnité d’immobilisation (environ 10 % du prix de vente), qu’il perdra s’il renonce à l’achat sans motif valable.

Le compromis de vente : un engagement bilatéral (synallagmatique)

Le compromis de vente, quant à lui, engage les deux parties : le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur à acheter, aux conditions fixées. On parle parfois de "vente sous condition suspensive", car le compromis peut inclure des clauses telles que l’obtention d’un prêt immobilier.

Dans ce cas, si l’acheteur ne parvient pas à obtenir son crédit dans les délais prévus, la vente peut être annulée sans pénalité. En revanche, en dehors de ces conditions, toute rétractation peut entraîner des dommages et intérêts, souvent équivalents 10 % du prix du bien.

Depuis la loi Macron de 2015, tout acheteur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours, valable pour les deux types d’avant-contrats. Ce délai commence à courir dès le lendemain de la remise de la réception d’un courrier de notification de la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain)

En résumé,

Promesse de vente : seul le vendeur s’engage ; l’acheteur a une option d’achat.

Compromis de vente : les deux parties s’engagent réciproquement à conclure la vente.

 Le choix entre l’un ou l’autre dépend souvent des parties. Il est d’usage que les agences immobilières rédigent des compromis de vente et les notaires des promesses de vente.

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